国庆假期，各地楼市的表现令人震惊。首次看到数据显示时，我的内心感到一阵愕然。这并非我第一次目睹市场反弹，但此次的力度实在超出预期。根据广发证券对贝壳平台数据的监测，国庆期间77个城市日均成交套数达到2993套，同比大幅提升50.5%。而便宜的冰山25城的二手房成交同样喜人，10月1日至6日的成交量达到27720套，同比增长高达53%。无论一线还是三四线城市，房地产市场的活力全面复苏。

这并不是开发商通过降价销售所制造的虚假繁荣现象。据上海易居房地产研究院副院长严跃进观察显示，2026年开发商大幅降价出售房屋的情况明显减少，一些新楼盘甚至开始收回折扣。房价始终与成交量呈现“量在价先”的规律，成交量如此剧增之后，房价的加速上涨已是大势所趋。

是什么原因促成了此次真正的回暖？我认为，多个因素共同作用，造成了与过去五年任何一次反弹截然不同的局面。首先，政策与制度的支持力度前所未有。824新政从需求、供应和制度三个层面全面发力，首付比例调整至15%，实际利率下行至2.05%，并首次低于公积金利率，贷款期限延至40年，3000亿元用于定向收购滞销库存，现房销售制度等多项基础措施同步落地。这一系列改革对市场产生了深远的影响。 long8唯一官网

其次，市场供应面临前所未有的短缺。2026年1月至8月新开工项目同比下降24.8%，现房销售制度将从拿地到开盘的周期从6-12个月拉长至24-30个月。高盛预测，2027年3月至2028年9月，市场将经历12至18个月的新房供应真空期。在这轮反弹中，需求被释放，而供应却出现了硬性断档，这是以往未曾遇到的供需剪刀差。

此外，现房销售制度也有效消除了购房者的犹豫。依据828新政，贷款发放时间点在按揭竣工备案后，这意味着购房者在交首付款后，前两年无需支付月供。这一轮房市迸发出的是二手房的先行热度，再向新房市场渗透。北京和上海的二手房成交量已经连续六个月同比增长，9月上海二手房的挂牌量更是净减少了2.9万套。这一切表明，二手房市场由真实的买卖需求主导，价格走势与市场实际需求密切相关。

值得注意的是，许多人未曾关注的细节在于，这次国庆楼市回暖的报道并非自媒体的单方面宣传，而是得到中国房地产报、央视财经、新华社等权威媒体的集中报道。当多家中央大媒体同步发布关于市场回暖、政策推新和成交同比增加的消息时，往往暗示着市场调整已接近尾声。这次在2026年国庆期间实现了政策底、市场底与舆论底的罕见三重共振，当这三条底线逐步被确认，市场的反弹趋势也从“可能”演变为“必然”。 long8唯一官网

新房供应的中断成为了这轮行情的主要催化剂。但不同于以往的是，这一次供应的收缩是制度性和不可逆转的，即便到2027年开发商急于拿地建设，真正能入市的房源恐怕也得等到2028年底。摩根大通的数据显示，预计2027年全国住宅新增供应将减少30%左右。与此同时，土地市场已经做出了先期反应，9月300个城市的宅地平均溢价率也回升至10%以上。开发商越愿意高价拿地，便说明他们对未来房价能覆盖成本的信心。

那么，价格将如何演绎呢？我认为，这将是结构性加速上涨，而不是全面性的价格普涨。根据“量在价先”的规律，国庆期间的成交量激增将是一个起点，价格的明显波动将在2027年春节前后逐步显现。市场结构分为三个梯队：北上广深的核心城区低密洋房及品牌新房预计在2027年将涨幅达到5%至10%；而杭州、成都、武汉等强二线核心区域的房价涨幅预计在3%至8%；相较之下，普通的三四线城市将保持量升价稳。这一次的市场波动不同于2015年那种货币驱动的全面上涨，强调“房住不炒”的底线并没有改变。这是优质资产的修复性上涨，普通资产的止跌企稳，以及劣质资产的持续清理，构成了一种明显的结构性分化行情。

最后，我想提醒大家，在行情尚在起步阶段时，盲目恐慌抛售或冲动加仓都是不可取的。我基于当前政策、市场结构和历史经验，归纳出几条实操准则。首先，核心优质资产别在刚涨5%时就急于抛售，切忌捡芝麻丢西瓜。比如2009年，许多上海浦东的业主在房价小幅反弹时便选择出手，结果到年底同小区的房价涨幅达45%。如今我们确实处在“量涨价平”的早期阶段，随意出售核心区的低密洋房与品牌新房，等同于在黎明前选择下车。“卖旧买新”的置换交易则应不受此限。 long8唯一官网

再来讨论一下“接盘侠”的问题。购买任何房产之前，务必要考虑“未来谁会接我的盘”。根据贝壳研究院2026年的数据，90至120平米的三居室成交占比超60%，而地铁1公里内的房产流通性是同地段远离地铁房子的三倍。外环的超大平层与文旅海景房、商办公寓等，接盘侠则可谓稀缺。假如无法列举出未来愿意以合理价格购入您二手房的人，那就应慎重购买。

还有一条，确保现金流的安全是绝对不能忽视的。此次的市场调整展现为一种修复性的缓慢牛市，优质核心房源的年涨幅在5%到10%之间，和GDP增速相匹配，但高杠杆产生的利息成本则可能侵蚀大部分涨幅。在实操中，应遵循三条红线：家庭月供必须控制在月净收入的40%以内；留足6到12个月的应急储备金；不可使用经营贷或消费贷来凑首付。

此外，不要盲目相信新房的溢价，在现房销售全面实施后，二手房的价值将成为真正的参考标准。在选择新盘之前，务必要向周边中介咨询同类次新二手房的市场情况。 long8唯一官网